Razlogi za operativni (poslovni) najem sredstev so lahko zelo različni, lahko pa povsem odkrito povemo, da se podjetja večinoma odločajo za poslovni najem kot obliko financiranja, ki v bilanci stanja ne povečuje zadolženosti. Poslovnih najemov v pravem pomenu besede dandanes tako rekoč več ni, da bi ga lahko v poslovnih knjigah obravnavali tako, pa ne sme biti v nasprotju z naslednjimi kriteriji (MRS 17):

(a)    z najemom se prenese lastništvo sredstva na najemnika do konca trajanja najema,

(b)   najemnik ima možnost kupiti sredstvo po ceni, ki je po pričakovanju dovolj manjša od poštene vrednosti na dan, ko je to možnost mogoče izrabiti, in je ob sklenitvi najema precej gotovo, da bo najemnik to izrabil,

(c)    trajanje najema se ujema z večjim delom dobe gospodarne uporabe sredstva, čeprav njegovo lastništvo ni preneseno,

(d)   na začetku najema je sedanja vrednost najmanjše vsote najemnin enaka najmanj pošteni vrednosti najetega sredstva in

(e)    najeta sredstva so tako posebne narave, da jih lahko brez večjih sprememb uporablja samo najemnik.

Če je prekršen kateri od navedenih kriterijev, se poslovni najem šteje kot finančni najem. Čeprav je v računovodstvu in davčni zakonodaji precej jasno opredeljena razlika med poslovnim in finančnim najemom, pa je iz finančnega vidika ni. Poslovni najem je finančna obveznost! Zato moramo to  pri ocenjevanju vrednosti tudi upoštevati in ustrezno prilagoditi računovodske izkaze.

Izkaze prilagodimo tako:

1.      Pogledamo, kakšne so obveznosti iz pogodb o poslovnem najemu za posamezno obdobje (leto) do konca najemnega obdobja, vključno z morebitno obveznostjo odkupa sredstva po koncu najema.

2.      Ocenimo stroške dolga pred davkom. Uporabimo lahko obrestno mero kredita z enako ali podobno ročnostjo, kot je obdobje najema.

3.      Izračunamo sedanjo vrednost dolga, ki izhaja iz poslovnega najema. Pri tem je diskontna stopnja enaka obrestni meri pred davkom.

4.      Povečamo finančni dolg za sedanjo vrednost dolga iz poslovnega najema.

5.      Prilagodimo dobiček iz poslovanja tako, da ga povečamo za stroške najemnin iz naslova poslovnega najema in zmanjšamo za strošek amortizacije sredstva v poslovnem najemu. Strošek amortizacije ocenimo tako, da sedanjo vrednost dolga iz poslovnega najema delimo z ocenjeno življenjsko dobo sredstva.

Pri ocenjevanju vrednosti lastniškega kapitala odštejemo od vrednosti podjetja dolg, ki mu je prišteta tudi sedanja vrednost dolga, ki izhaja iz operativnega najema.

Primer: Podjetje ima v poslovnem najemu stroj v vrednosti 2.500.000 evrov za obdobje 7 let. Življenjska doba stroja je 11 let, eno leto je že v najemu. Trenutna letna najemnina za stroj je 350.000 evrov. Po koncu življenjske dobe namerava podjetje odkupiti stroj od lizinške hiše (tukaj je prekršeno načelo računovodskega evidentiranja dogodka kot poslovnega najema, ampak – naj prvi vrže kamen tisti, ki tega ni še nikoli naredil).

1. Obveznosti iz pogodbe po letih

            1. leto: 350.000 evrov

            2. leto: 350.000 evrov

            3. leto: 350.000 evrov

            4. leto: 350.000 evrov

            5. leto: 350.000 evrov

            6. leto: 350.000 evrov

            7. leto: 350.000 evrov + 850.000 evrov (odkup) = 1.200.000 evrov

2. Strošek dolga pred davkom: 6M – Euribor + 3,5 % = 4,5 % + povprečno povečanje Euriborja v naslednjih letih 1 % = 5,5 %

3. Sedanja vrednost dolga:

            1. leto: 331.754 evrov

            2. leto: 314.458 evrov

            3. leto: 298.065 evrov

            4. leto: 282.526 evrov

            5. leto: 267.797 evrov

            6. leto: 253.836 evrov

            7. leto: 824.924 evrov

            Skupaj: 2.573.360 evrov

4. Povečanje dolga. Trenutno dolg znaša 6.000.000 evrov + 2.573.360 evrov = 8.573.360 evrov

5. Prilagoditev dobička iz poslovanja:

            Neprilagojen dobiček iz poslovanja: 175.000 evrov

            + najemnina za poslovni najem v tekočem letu: 350.000 evrov

            - amortizacija stroja:257.336 evrov

            Prilagojen dobiček iz poslovanja: 267.664 evrov

Od vrednosti investiranega kapitala odštejemo finančni dolg v višini 8.573.360 evrov, da dobimo vrednost lastniškega kapitala.